청약주택 당첨자 선정 기준
민영주택과 국민주택 당첨자 결정 방법
민영주택 가점제와 추첨제
민영주택은 동순위에서 가점제와 추첨제를 병행하여 당첨자를 결정하는 경우가 대부분이다. 그 중에서도 민영아파트 청약방식의 기준이 되는 것은 가점제이다. 따라서 청약가점 산정방식은 민영아파트 청약을 위해 반드시 알아두어야 하는 필수 상식이다.
민영아파트는 1순위는 가점과 추첨 방식을 통해 당첨자를 결정하고 2순위는 추첨방식으로 입주자를 선정한다. 그런데 인기 지역은 당연히 1순위에서 청약이 마감되기 때문에 가급적이면 1순위내에서 당첨 확률을 높이는 방법을 연구해야 한다.
추첨제는 가점과 관계없이 무주택자에게 유리한 복불복이다. 같은 순위의 자격조건을 갖춘 청약자중 추첨으로 당첨자를 선정하기 때문에 운이 좋으면 당첨이 되고 그렇지 않으면 고배를 마기 되는 것이다.
인기가 높은 곳은 추첨으로 당첨을 기대하기 어렵기 때문에 비교적 가점을 높이는 전략으로 청약을 준비하는 것이 바람직하다
민영주택의 가점제와 추첨제 적용 비율은 지역별 면적별 차등 적용된다.
일반적으로 가점제는 60㎡이하 40%이하, 60㎡초과 85㎡이하도 40% 이하 범위에서 시장군수 구청장이 정하는 비율을 적용하고 나머지는 추첨제로 당첨자를 결정한다. 85㎡초과는 100% 추첨제 방식으로 당첨자를 뽑게 된다.
반면 투기과열지구과 청약과열지구는 60㎡이하는 가점제 40%, 60㎡초과 85㎡이하는 가점제를 70% 적용한다. 85㎡초과는 투기과열지구는 80%, 청약과열지구는 50%를 가점제를 적용하므로 소형 평형보다 대형 평형의 경우 가점제 비율을 차등적으로 높여 당첨자를 선정하도록 하고 있다 ( 표 참조)
가점은 어떻게 산정되나?
가점제 공급방식은 철저하게 가점이 높은 순서로 당첨자를 결정하는 방법이다. 가점 산정방식은 ▶무주택기간(32점) ▶부양가족수(35점) ▶입주자 저축 가입기간( 17점) 등 3개 항목 총 84 만점을 기준으로 한다. (아래 표 참조)
가점 역시 청약통장을 오래전부터 가입해서 납입해온 무주택자중 부양가족이 많은 세대가 높은 가점을 받게 되고 이들에게 청약의 당첨 기회를 유리하게 부여하는 것이 법 제도의 취지라는 것을 가점 산정 방식을 통해 알 수 있다.
입주자 저축 가입기간과 무주택 기간은 시간이 경과함에 따라 1점 또는 2점씩 늘어나지만 부양가족수는 1인 증가시 5점이 증가하게 되므로 같은 조건이라도 부모님을 모시고 살거나 다자녀 등 부양가족이 많은 세대는 유리하다.
그렇다면 추첨제는 어떤 기준으로 당첨자를 결정하게 되나?
투기과열지구, 청약과열지구, 수도권 및 광역시에게 공급하는 민영주택 1순위의 경우는 추첨제로 공급되는 주택의 75%를 무주택세대에 속한 자에게 우선 공급하고 → 나머지는 무주택세대에 속한자와 1주택 소유 세대에 속한 자에게 → 잔여 세대는 이외 대상자에게 공급하는 방식으로 당첨자가 가려진다.
예를들어 투기과열지구에 해당하는 강남구에서 전용면적 60㎡ 이하를 100가구 분양한다고 가정해보자.
이 경우 가점제로 40%인 40가구, 추첨제로 60%인 60가구가 공급된다. 이때 추첨제 방식에 무주택 새대주 90명과 1주택자 90명이 신청했다면 어떻게 당첨자가 결정될까?
추첨제 물량 60가구의 75%인 45가구는 우선 무주택세대주에 속한 청약자에게 우선 당첨기회를 무게 되므로 무주택세대 청약자가 90명중 45명이 당첨되고 나머지 45명은 우선 공급에서 탈락하게 된다.
나머지 추첨제 물량 15가구는 앞서 무주택세대주에 속했으나 탈락한 45명과 1주택자 90명이 같은 자격으로 경쟁 추첨하게 된다
위의 사례를 두고 본다면 무주택세대주에 속한자는 우선 공급시 2대1의 경쟁과 그 다음 9대1의 경쟁에서 두번의 추첨 기회를 갖게 되므로 1주택자 보다 확률적으로 월등히 유리한 조건으로 청약에 나설 수 있다.
국민주택의 순위순차제
국민주택은 어떻게 당첨자를 선정하나?
국민주택은 우선적으로 청약 순위에 따라 입주자를 선정하고 1순위에서 경쟁이 있을 때는 순차에 따라 당첨자를 결정하는 순위순차제를 적용한다
1순위내 경쟁이 있을 경우 기준이 되는 순차는 40㎡초과와 40㎡ 이하로 나눠 달리 적용된다.
우선 40㎡초과는 1순위중 경쟁이 있을 경우에 3년이상 무주택세대 구성원으로서 저축총액이 많은자 → 저축총액이 많은 자 순으로 결정한다.
반면 40㎡ 이하는 3년이상 무주택세대수 구성원으로 납입회수가 많은 자 → 납입 횟수가 많은 자 순으로 당첨자가 정해진다.
인기 있는 지역의 국민주택은 대부분 장기간 무주택자로서 청약저축 또는 주택청약종합저축을 납입한 신청자가 대부분이므로 납입금액이 많은 신청자가 당첨될 확률이 높다.
따라서 앞으로 분양될 용산 정비창 부지나 3기 신도시의 전용 60 ㎡ 내외의 경우 해당 지역 1순위중 납입금액이 2,000만원에 육박해야 당첨이 가능할 것으로 예상되고 있다.
국민주택도 2순위는 민영주택과 마찬가지로 추첨방식으로 입주자를 선정한다.
한편 공공주택은 일반공급하는 주택의 80%를 1순위자에게 국민주택과 같은 방법으로 순차에 따라 우선공급하고 남은 주택에 대해서는 우선 공급에서 입주자로 선정되지 않은 1순위자 및 2순위자중 추첨을 통해 당첨자를 선정한다.