주택 사전청약제도

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수빈안씨 2024. 3. 22. 00:22

사전청약은 공공택지에 주택을 건설 및 공급하는 경우 본 청약전에 사전적으로 당첨자를 모집할 수 있도록 한 청약 제도이다.

일반적으로 주택 청약은 주택 설계-인허가-분양승인의 과정을 거쳐야 분양이 가능하지만, 사전청약은 주택의 건축 설계안이 완성된 때부터 사전 당첨자를 모집할 수 있다.

즉, 택지개발지구나 신도시의 경우 기본계획 및 토지 수용, 토지이용계획 승인후 주택 설계에 착수할 수 있으므로 분양까지 적지 않은 시간이 소요된다.

이에따라 주택 청약 대기 수요자들의 심리적 불안감이나 공급 지연으로 인한 주택 가격 상승 등의 외부 효과가 나타날 수 있다.

따라서 향후 분양될 주택에 대한 설계안을 바탕으로 사전적으로 청약자를 확정함으로써 수요자 입장에서는 중장기적인 주택 마련 계획을 구체화할 수 있고 정부 측면에서는 안정적인 주택 공급 물량을 조기 확보할 수 있다는 장점이 있다.

이에따라 3기 신도시 등도 사전청약 방식으로 공급하고 있어 앞으로 3기 신도시 분양을 기다리는 대기 수요자들은 사전청약제도와 본청약제도의 차이, 자격 조건 및 제한 사항 등에 면밀하게 알아둘 필요가 있다.

기본적으로 사전청약은 일반 청약과 같이 공공사전청약과 민간사전청약 두가지로 구분된다.

공공사전청약은 공공택지내 공공분양 대상지의 입주예약자를 선정하는 것으로 ▶일반공급 15% ▶특별공급 85%(기관추천 15%, 다자녀 10%, 노부모 5%, 신혼부부 30%, 생애최초 25%) 비율로 공급한다.

반면 민간사전청약은 공공택지내 민간분양대상지에 사전당첨자를 뽑는 것으로 ▶일반공급 37% ▶특별공급 63%(기관추천 10%, 다자녀 10%, 노부모 3%, 신혼부부 20%, 생애최초 20%) 비율로 나눠 공급한다.

사전청약시 사전 자격 심사 조건중 가장 중요한 것은 청약제한 저촉 여부다.

청약제한은 사전 청약시점의 기준으로 청약자격 조건을 판단하게 되는데, 사전 청약시 해당 지역 기준에 따라 재당첨 제한, 투기과열지구 및 청약과열지구역 1순위제한, 특별공급 횟수 제한, 가점제 제한, 부적격 당첨자 청약제한 등에 저촉되는 지 여부를 따지게 된다

일반 공급 및 특별공급 청약 자격 심사 시점도 사전 청약시 기준으로 청약자격을 판단하게 되므로 공공 또는 민간 어느 쪽이 당첨 가능성이 높을 지 자격 요건을 판단한 후 사전 청약에 나서야 한다.

사후 자격 심사 항목은 ▶주택수 ▶거주기간 충족 ▶타청약 당첨 여부 등의 자격 요건이 당첨후에도 유지되는 지 등을 따지게 된다.

주택수 유지 기준은 사전청약시 주택수 기준이 본청약까지 유지돼야 하는 것을 의미한다.

예를들어 공공 사전청약 입주예약자는 무주택세대구성원, 민간 사전 청약 특별공급 및 일반공급 추첨제 당첨자의 경우 무주택 참여자 요건이 본청약때까지 그대로 유지돼야 한다

거주기간은 지역별로 법에서 정하는 기간동안 해당지역에 거주이력이 있는 조건을 의미한다.

이때 거주기간 산정은 사전 청약전 거주 기간 요건을 충족했거나 사전청약시 미충족자라도 본 청약시까지 거주 기간 요건을 채우면 가능하다.

예를들어 과천의 공공택지에 분양되는 주택의 경우 해당 지역 거주 2년 이상의 요건을 필요로 한다고 할 때 사전청약시는 해당지역인 과천시에 주소지를 두고 거주해야 하나 2년이 채 안됐더라도 본청약시까지 2년 이상 거주하게 되면 거주기간을 총족하게 되는 셈이다.

타지역 당첨여부에 대한 사후 자격 심사는 공공과 민간이 차이가 있다.

공공 사전청약 입주 예약자의 경우 본 청약시까지 일반청약 당첨 사실이 없어야 하는 반면 민간 사전청약 사전 당첨자는 일반청약 당첨이 제한되는 조건에 부합하는 지 여부를 추적하게 된다

사전청약 당첨자는 다른 주택 청약을 제한하는데, 타청약 제한 조건은 공공과 민간이 다소 차이가 난다.

공공 사전청약 당첨자는 다른 곳의 공공이나 민간 사전청약에 대한 참여가 제한된다.

반면 민간사전청약 당첨자는 공공이나 민간의 사전청약 참여가 제한되는 것은 물론 일반 청약도 금지된다.

만약 사전청약에 당첨후 포기하면 어떻게 될까?

공공사전청약 당첨자의 경우 일정기간 당첨일로부터 공공 사전청약 참여가 제한된다.

이때 일정 기간이라 함은 투기과열지구 및 청약과열지구는 지역을 막론하고 1년, 투기과열지구 및 청약과열지구가 아닌 수도권의 경우 1년, 수도권외 지역은 6개월, 위축지역은 3개월 동안 사전 청약 참여 금지를 의미한다.

반면 민간 사전청약당첨자가 지위를 포기할 경우에는 아무 제약이 없다

그러나 사전청약당첨자의 자발적 포기가 아니라 부적격으로 당첨이 취소된 경우는 엄격한 자격 제한이 적용된다.

공공 사전청약은 부적격 당첨 취소자의 경우 일정기간 공공 사전청약 참여가 제한된다.

민간사전청약 당첨자도 부적격으로 취소된 경우는 공공사전청약과 동일하게 일정 기간 민간 사전청약은 물론 일반청약 참여도 제한하고 있다.

사전청약 당첨시에는 재당첨 제한도 적용된다. 이때 이 기준일은 사전 청약이 아닌 본청약 당첨자 발표일므로 해당일을 기준으로 제한 기간을 산정하게 된다.