사전 청약 관련 자주 묻는 질문
1. 사전청약 분양 정보 알기
Q. 사전청약 정보는 어디서 확인하나?
A. 사전청약정보중 민영 사전청약은 한국부동산원 청약홈 , 공공 사전청약정보는 LH사전청약홈에서 사전청약 대상 입지, 입지별 예상 일정, 공급 물량 등의 정보를 확인할 수 있다.
Q. 사전청약 분양가격은 본청약 분양가격과 동일한가?
A. 사전청약시 분양가는 명확하게 말하자면 추정분양가다. 즉, 사업주체가 제시한 설계안을 바탕으로 원가 및 주변 시세 등을 고려하여 분양가상한제 방식과 비슷하게 심사사 결정된다.
다만, 사전청약시점에서 산정이 불가능한 항목은 [추정분양가 검증 매뉴얼]에 따라 산정된다.
실제 분양가는 본 청약시점에서 지자체의 분양가 심사위원회 심의를 거쳐 확정되며 입주자 모집공고를 통해 확정 안내하게 된다.
사실상 본청약시 확정분양가는 추정분양가 산정 이후 설계 및 인허가 변경, 기본형 건축비 변동, 물가상승 등에 따라 달라질 수 있다.
따라서 추정분양가 대비 확정분양가가 얼마나 달라지느냐에 대해서는 개별 단지 및 주택시장 상황 등에 따라 차이가 나므로 특정하기 어렵다.
2. 사전청약 자격요건
Q. 사천 청약 접수 방법은?
A. 사전 청약접수는 한국부동산원 청약홈 또는 LH사전청약홈에서 인터넷 청약이 원칙이다.
다만, 정보 취약계층(고령자, 장애인) 등에 한하여 일반공급은 청약통장 가입은행(본점 및 지점)에서, 특별공급은 사업주체가 별도로 지정하는 장소에서 방문 접수할 수 있다.
Q. 사천 청약 자격 기준 판단 시점?
A. 해당지역 우선공급은 사전 청약 모집공고일 현재 해당 주택건설지역에 거주중이면 우선 공급을 신청할 수 있으나 이 경우 본 청약 입주자 모집공고일까지 거주기간 요건을 충족해야 한다.
무주택세대구성원 등 세대내 주택수는 사전당첨자 모집공고일부터 본청약 입주자 모집공고일까지 계속 유지해야 한다.
만약 사전당첨자가 최종 공급계약 체결전까지 거주기간을 충족하지 못했거나 사전 당첨자 모집공고일 이후 추가로 주택을 소유한 사실이 확인되는 경우, 사전당첨은 취소된다.
본 청약 자격 검증에서 부적격자로 판정될 경우에는 부적격 당첨자와 동일하게 일정기간 청약이 제한된다.
Q. 사전 청약에 당첨된 후 다른 주택을 청약해도 될까?
A. 원칙적으로 사전청약 당첨자로 결정되면 동일한 통장으로 다른 주택의 사전청약이나 일반청약이 불가능하다.
다만, ▶당첨자가 지위를 포기하는 경우 ▶지구계획 변경 등으로 사업 추진이 어렵게 되어 당첨이 취소되는 경우 ▶부적격으로 당첨이 취소되는 경우에는 해당 통장으로 다른 주택의 사전청약이나 일반 청약에 신청이 가능하다.
그러나 부적격으로 사전당첨자 지위가 박탈된 경우라면 부적격 청약으로 인한 일정기간의 청약 제한 기간이 지나야만 다른 주택 청약이 가능하다
사전청약 당첨자도 일반청약과 같이 청약제한이 적용된다.
기본적으로 민간 사전청약 사전 당첨자와 그 세대에 속한 자가 다른 주택의 사전 청약이나 일반 분양주택(분양전환 임대주택 포함)에 청약할 수 없으나 사전당첨자가 그 지위를 포기하는 경우에는 제한없이 타 주택 청약이 가능하다.
그러나 공공 사전청약의 경우는 당첨자가 지위를 포기한다고 하더라도 공공사전청약 신청은 금지되지만, 일반분양주택(분양전환 임대주택 포함) 청약은 가능하도록 열어두고 있다.
공공 사전청약금지는 일정기간에 한해 적용된다. 이때 일정기간이라 함은 부적격 당첨으로 인한 청약제한 기간과 동일하다. (아래표 참조)
부적격 당첨으로 인한 청약 제한 및 공공사전 청약 당첨자의 지위 포기시 공공 사전청약에 적용되는 일정기간은 수도권의 경우 1년, 수도권 외의 지역은 6개월(투기과열지구 및 청약과열지역 1년), 위축지역은 3개월이다.
Q. 사전청약전과 이후 세대원 변경이나 주택 소유 여부 등이 달라질 경우 청약자격은 어떻게 되나?
A. 사전청약 모집공고일 이후 혼인이나 생업상 사정 등으로 사전 당첨자의 세대구성원이 변경된 경우 본청약 입주자공고일 당시 세대구성원을 기준으로 주택수를 판정하여 청약가점 등의 자격이 부여된다.
만약 사전당첨자가 혼인으로 주택을 추가 소유하게 되었다면 사전당첨자격은 유지될까?
사전 당첨자가 본청약전 주택수 변동이 생길 경우 원칙적으로 자격 인정이 되지 않는다.
다만 상속을 원인으로 주택을 추가로 취득하게 된 경우에는 주택수 유지의무의 예외가 될 수 있다. 따라서 상속 이외 혼인이나 증여 등으로 주택을 추가 취득한 경우에는 사전당첨자 자격이 인정되지 않는다.
Q. 사전청약 당첨자가 본청약 입주자 모집공고일전에 타지역으로 이주하는 등 거주지 변동으로 인한 청약자격 판단기준은?
A. 사전청약자의 거주지 제한 조건의 핵심은 본청약전까지 해당 지역 거주 기간을 채워야 하는데, 그 기간은 연속성이 전제되어야 한다는 점이다.
예를들어 사전청약당첨자가 모집공고일부터 수도권 투기과열지구에서 2년 거주하고 본청약 입주자공고일 이전 타 지역으로 이전할 경우에는 본청약 입주자모집공고일까지 거주기간을 충족한 이력이 있으므로 본청약시점에 해당지역에 거주하고 있지 않더라도 거주기간을 충족한 것으로 인정된다.
만약 사전청약공고일 1년전부터 거주하다가 당첨자로 선정된후 사전청약후 1년을 더 거주하고 타지역으로 이주한 경우라면 어떨까?
이 경우에도 본청약 공고일전 해당 지역 거주 요건 2년(투기과열지구)을 충족했으므로 거주기간을 충족한 것으로 청약자격을 판단한다.
다만, 해당 지역에 1년전부터 거주하다가 사전청약공고후 6개월을 살고 타지역으로 이전한 후 본청약전 1년을 거주하여 총 2년이상을 해당 지역에 거주한 경우에는 거주기간을 총족하지 못한 것으로 판단한다.
사전청약시 거주기간 판단요건은 해당 지역에서 연속하여 거주한 기간만 인정하기 때문이다.
또한 사전청약당시 해당 지역에 거주하고 있었으나 사전청약당첨자로 선정된 후 생업 등 불가피하게 타지역으로 이주하여 본청약 입주자모집공고일까지 거주기간을 충족하지 못한 경우에는 어떻게 되나?
결론적으로 인정 불가다. 주택공급에 관한 규칙 제4조 제6항 및 제34조에 따라 입주자모집공고일 기준 거주기간 충족에 대한 요건을 맞추지 못하였다면 그 이유가 근무, 생업, 취학 또는 질병치료 등의 불가피한 사유가 있는 경우에도 사전당첨자 자격이 인정하지 않고 있다.
3. 당첨 지위 포기
Q. 당첨후 지위를 포기하거나 양도하는 것이 가능할까?
A. 사전당첨자 지위는 본 청약때까지 확정되지 않은 권리에 불과하다. 따라서 타인에게 양도할 수 있는 권리가 아니므로 원칙적으로 양도가 불가능하다.
다만 사전 당첨자의 사망으로 인한 상속의 경우 예외적으로 허용된다
사전당첨자 본인이 지위를 스스로 포기하는 경우는 포기 의사를 주택청약업무 수행기관인 한국부동산원에 통보해야 하고, 주택청약업무 수행기관은 사전 당첨자 명단에서 관련 정보를 삭제해야 한다.
사전 청약자는 본청약 입주자모집전(본청약입주자 모집승인일로부터 15일전부터 7일전까지) 본청약 최종 계약의사를 확실시하도록 하고 있다.
만약 이때 최종 계약의사를 밝히지 않으면 공급계약을 거부한 것으로 간주하게 된다.
만약 사전청약자가 공급계약 체결에 동의하여 동호수를 지정받게 되는 경우, 당첨자로 관리되어 재당첨제한, 특별공급 횟수제한 등 청약 당첨자와 동일하게 청약자격 제한 규정이 적용된다.
만약 사전 청약에 당첨자가 공급 계약 체결에 동의한 후 동호수 배정된 다음에는 그 지위를 포기하거나 계약의사를 변경·철회할 수 없다.
불가피하게 실제 계약을 체결하지 않더라도 청약통장을 사용한 것과 동일하게 당첨자로 간주되어 청약제한사한을 적용받게 된다.
4. 해외 거주자 청약자격
Q. 해외 거주시 청약신청 가능한가?
A. 사전청약모집공고일 기준으로 해외 체류중인 경우에는 국내에 거주한다고 볼 수 없어 청약이 제한된다.
그 판단기준은 주민등록상 국내에 주소지를 둔 경우이므로 주민등록상 주소는 국내에 두고 사실상 일시적으로 해외 거주중인 경우에는 국내에 거주중인 것으로 판단하여 사전청약이 가능하다.
다만 일반적으로 본청약이나 일반청약의 경우에는 주택공급에관한규칙 제4조제7항에 의거하여 주택 청약시 해외체류로 인한 거주기간 충족여부를 판단하게 되므로 ‘계속하여 90일 초과, 연간 183일 초과’ 국외거주자에 대해서는 청약이 제한된다.
5. 사전 청약 특별공급 물량과 분양가심사
Q. 사전청약 물량중 특별공급 비율은 어떻게 되나?
A. 사전청약도 일반청약과 동일하게 주택공급에 관한 규칙의 특별공급 비율을 준수하여 물량을 배정한다
Q. 분양가심사위원회 개최는 언제하나
A. 사업주체는 본청약 입주자모집공고전 사전당첨자에게 분양가 등의 정보를 제공하고 사전당첨자의 최종 계약의사를 확인하도록 하고 있다.
이때 최종 계약의사 확인 시기는 본청약입주자모집승인신청일로부터 15일전부터 7일전까지다.
따라서 사업주체는 본 청약 입주자모집승인신청일로부터 해당일이전 분양가심사위원회를 개최하여 분양가 심사 절차가 완료될 수 있도록 한다.