국민주택과 민영주택 차이, 청약통장별 청약 가능 주택
청약을 통해 분양받는 주택은 국민주택과 민영주택 두가지 종류로 나눌 수 있다.
국민주택이란 ▶국가나 지방자치단체, LH 및 지방공사가 건설하는 주거 전용면적 85㎡ 이하의 주택이나 ▶국가나 지방자치단체의 재정 또는 주택도시기금(구 국민주택기금)을 지원받아 건설 · 개량하는 주거전용면적 85㎡ 이하의 주택을 의미한다.
따라서 예전의 주공아파트나 서울시 도시개발아파트 등과 같이 직접 지자체나 LH 및 지방공사가 건설하는 경우가 전자에 해당되고, 신도시나 택지개발지구에 주거전용면적 85㎡ 이하의 주택을 민간이 건설하면서 국민주택기금을 받아 짓고 분양하는 경우는 후자에 해당된다.
민영주택은 국민주택을 제외한 모든 주택이 민영주택에 해당되므로 사실상 분양되는 대부분의 아파트가 민영주택에 해당된다.
주택의 종류를 알아야 하는 이유는 청약통장에 따라 청약하는 주택을 정해지기 때문이다. 국민주택은 예전의 청약저축과 주택청약종합저축 가입자중 무주택 세대주만 청약이 가능하다.
청약저축, 청약예금, 청약부금 3종류로 나뉘어졌던 시절(2015년 9월1일 이전)에는 청약저축 통장 가입자만 국민주택 청약이 가능했다. 따라서 청약저축 통장 가입자중 서울의 경우 국민주택이 공급되는 사례가 거의 없어 청약예금으로 전환, 분양에 도전하기도 했다.
그러나 주택청약종합저축은 청약 신청할 때 주택 종류를 결정하면 되므로, 무주택 세대주로서 자격 조건이 갖춰져 있다면 국민주택이나 민영주택 어느 쪽이라도 신청이 가능하다.
일반적으로 서울 등 대도시의 경우 대부분 재개발 · 재건축 등 재정비사업을 통해 건설되는 주택이 대부분이므로 민영주택 분양이 주류를 이룬다. 따라서 청약저축 통장을 가지고 서울 청약을 기다리는 가입자들은 ‘통장 전환’을 통해 서울 입성을 준비해야 한다.
국민주택은 대도시 등 분양물량이 제한적이라는 단점이 있으나 당첨자 결정 방식이 비교적 장기간 무주택자에게 유리하고 분양가가 시세보다 저렴하다는 점 등이 장점으로 꼽힌다.
국민주택은 지자체나, 국가, LH, 지방공사 등이 개발 시행하는 신도시나 택지지구의 국민주택 규모로 건설되므로 비교적 분양가 상한제가 적용되는 경우가 많기 때문이다.
또한 당첨자 결정시 동순위의 경우 오랫동안 청약저축 통장을 가입하여 일정금액을 꾸준히 부어온 무주택자가 유리하다. 즉 납입 횟수(40㎡이하)나 납입금액(40㎡초과)이 많은 가입자를 우선적으로 당첨자로 결정하기 때문이다.
반면 민영주택은 청약가점과 추첨 방식을 혼용하게 되므로 무주택기간이 길거나 청약통장 가입 기간 길다는 한두가지 요건만으로 당첨이 보장되지 않는다.
또한 민영주택의 경우에는 주변 시세에 맞춰 분양가가 결정되거나 후분양제의 경우에는 시세보다 높게 책정되는 사례도 적지 않아 분양가가 저렴한 분양 주택의 장점을 기대하기 어려운 경우도 있다.
실례로 2020년 12월 서울에서 5~6억원대에 분양받을 수 있어 최대 7억원의 시세 차익을 얻을 수 있을 것으로 기대돼 인기를 끌었던 위례 공공분양이 전용 84㎡기준 최소 25년 청약통장을 부어야 당첨권안에 들었던 것으로 나타났다.
앞으로 서울 용산 정비창부지와 3기 신도시 등 알짜 입지의 공공 분양이 예정되어 있어 청약저축 통장을 가입자라면 최고의 기회를 놓치지 않도록 꾸준하게 납입금액을 예치하고 무주택 자격을 유지하는 청약 전략이 필요하다.